Социальные науки

Кризис в ипотеку, и ипотека в кризис

Табличка for closure

Табличка на конфискованном доме 

Годы идут, кризисы продолжаются, экономика то растёт, то падает и всему этому не видно логического конца. Случай, который мы опишем сегодня, будет последним в серии материалов про кризисы, но вряд ли последним экономическим крахом на земле. Он начался в Соединенных Штатов с обвала рынка недвижимости в 2007 и докатился на следующий год до всего мира. Многие из вас помнят его в непосредственной близости, кто-то, возможно, даже попал под сокращение в неспокойном 2008 году. По большей же части, события тех лет доносятся до нас шутками из КВН и «антикризисными» предложениями в ресторанах быстрого питания. Однако вернемся к истокам и посмотрим, как все начиналось.

Ипотека как стиль жизни

Неотъемлемой частью жизни американцев ипотека — кредитование жилищного имущества, стала в годы Нового курса Рузвельта. В те годы массовое строительство жилья рассматривалось как один из путей выхода из Великой депрессии, поэтому Франклин Рузвельт с присущей ему четкостью и целенаправленностью обозначил правила игры на ипотечном рынке.

Для этого в 1938 году была создана Федеральная ассоциация ипотечного кредитования, которую прозвали «Фэнни Мэй». Вместе с Федеральной жилищной администрацией, которая определила приемлемые условия для ипотеки, а также Финансовой корпорацией по реконструкции (её ответственность распространялась на стандарты жилья) «Фэнни Мэй» удалось создать полноценный и живой рынок ипотечного кредитования.

После окончания Великой депрессии и Второй Мировой войны в США началась эпоха потребления и торжества среднего класса. В стандарты уровня жизни помимо продуктовой корзины и личного автомобиля вошел собственный дом в пригороде — они начали расти в 50-х и 60-х как грибы.

Пригород

Типичный североамериканский пригород

Что не так с 2007 годом?

С первого послевоенного десятилетия ипотечное кредитование становится для американцев обыденным явлением — люди копят деньги, берут кредит на 15-30 лет под 4% годовых и живут в своем доме. Что изменилось и почему случился кризис? Давайте разберемся.

После Великой депрессии как простые американцы, так и власть имущие осознали, что оставлять финансовую сферу без регуляции нельзя. В годы перед великим крахом 1929 года банки использовали средства своих вкладчиков для инвестиций в форме покупки ценных бумаг на бирже. До октября 1929 года котировки росли, поэтому банки вкладывали все, что у них имеется. После краха у многих банков вообще не оказалось средств для возврата вкладов, не говоря уже о процентах. Тогда был принят закон Гласса—Стигола, который строго разделял банки на коммерческие  и инвестиционные.

В результате, к двухтысячным годам в американской экономике образовался избыток средств размером около 50—70 миллиардов долларов, с которым инвестиционные банки не справлялись. Тогда коммерческие банки, которые из-за закона Гласса—Стигола не могли вложить эти средства в ценные бумаги начали лоббировать в Конгрессе новый закон, который отменил бы старый. Был принят Закон о Модернизации, который позволял коммерческим банкам создавать холдинги с расширенным функционалом. Такие учреждения могли принимать вклады от граждан и вкладывать их по своему усмотрению. Это закон открыл практически неконтролируемый поток, который поддерживал раздувание финансового пузыря. Можно с горечью сказать, что уроки 1929 года были забыты.

Но, как известно, кризис никогда не бывает по одной причине. Второй половиной краха 2007 года стали так называемые субстандартные кредиты. Причина появления этих кредитов — банальная жадность банкиров. При адекватном функционировании банковской системы ипотечный кредит выдается только при наличии серьезного пакета документов. Один из основных — справка о доходах с места работы или финансовая отчетность из налоговой, если человек работает на себя. Традиционно выплата по ипотеке в США  должна была составлять 6-8% от дохода заемщика, но кредиторам этого показалось мало. Они понизили требования к кандидатам на ипотеку, увеличив тем самым приток клиентов. Логичное следствие этого — если у человека ипотека будет отнимать не 6% дохода, а 30%, то повышается риск того, что он вообще ничего не вернет.

Здание Lehman Brothers на Таймс Сквер

Lehman Brothers активно участвовала в раздувании пузыря, за что и пострадала. На фото – здание компании на Таймс Сквер

Как банки страховались от этого риска? А никак. Никто и не собирался получать выплаты по этим ипотекам, метко названным «мусорными». Банки почти сразу же продавали их как ценные бумаги инвесторам, которые в свою очередь были готовы перепродать их на бирже, не особо разбираясь в тонкостях. А поскольку рынок рос, надувался пузырь, значит и акции росли в цене. Так что ипотеки выдавались любым бродягам, безработным, уголовникам и многодетным матерям-одиночкам, с той лишь целью, чтобы потом перепродать их обязательства незадачливым брокерам.

Дополнительный антураж всей ситуации задавали деривативы — вторичные ценные бумаги, которые создавались на базе долговых обязательств по «мусорным» ипотечным кредитам. Они уже имели хождение как самостоятельные средства, а для полного абсурда поверх старых деривативов делались деривативы на деривативы.

Получилась пирамида национального масштаба. Условный малообеспеченный гражданин А, брал ипотечный кредит, часто не один, без понимания того, как он будет его возвращать. Банк, который ему этот кредит выдал, тут же передавал обязательства гражданина А в свой инвестиционный холдинг, который продавал «мусорную» ипотеку брокеру Б. Этот брокер действовал по своему усмотрению — мог продавать дальше, пока цена повышалась, мог заключить опцион или фьючерс с брокером С. Добавлять звенья в этой цепи можно бесконечно.

Всему приходит конец

К 2007 году случилось то, что случается всегда — рост рынка недвижимости остановился. Вполне вероятно, что попросту не осталось семей, которым были необходимы дома, поэтому упал спрос, а вместе с ним и цены на долговые обязательства. Так как упала цена, пропала возможность рефинансировать старые кредиты, а ведь именно благодаря перспективе рефинансирования многие в принципе решались пойти на ипотеку. Вслед за этим пошла волна невыплат по кредитам и банки начали терять деньги. В свою очередь кредиторы использовали один из знаковых инструментов «мусорной» ипотеки — плавающий процент. Его суть была в том, что процент по ипотеке оставался неизменным только первые несколько лет после выдачи кредита, а потом банк был в праве поменять его исходя из внешних факторов. Естественно, на фоне невыплат процентные ставки подскочили, тем самым подстегнув невыплаты еще сильнее. У тех, кто не мог выплачивать взносы, чаще всего забирали недвижимость, но и это мало чем помогало банкам.

Сверх того, вскрылся сговор национального масштаба между инвестиционными фондами, банками и компаниями-оценщиками, которые скрывали реальную картину от регулирующих органов реальное положение дел, особенно по части размеров заемного капитала.

Последствия

Массовые невыплаты, обвал цен на недвижимость и крах рынка ценных бумаг повлекли за собой волну разорений банков. Пострадали не только небольшие конторы, но и гиганты вроде Lehman Brothers и Bear Stearns. Согласно принципу домино под удар попали прочие сферы — упавшие цены на жилье обрушили строительный рынок, тот потянул за собой машиностроение, рынок отделочных материалов и прочие части американской экономики. Везде, где сказывался кризис, шли увольнения и сокращения, падали зарплаты и сбережения.

Индекс Доу Джонса

График индустриального индекса Доу Джонса. Обратите внимание на 2008-10 годы

Вслед за США, которые были и остаются центром капитализма, в кризис втянулся и весь остальной мир. После того как резко схлопнулся рынок ипотечного кредитования в Штатах, упал спрос на товары и услуги, пострадала мировая торговля: если в 2007 году её средний рост составлял 9%, то в 2008 году уже 3%, а в 2009 так и вообще -11%. Естественно, это задело компании, ориентированные на международный рынок или зависящие от внешних поставок. У них упала прибыль, начались сокращения. Также о влиянии ипотечного кризиса на мир свидетельствуют показатели ВВП — впервые после Второй Мировой войны совокупный ВВП планеты за год упал, а не поднялся.

Таким был ипотечный кризис 2007, который породил кризис мировой. Статьей о нем мы завершаем исторический цикл о финансовых пузырях, кризисах и прочих экономических невзгодах. Кстати, очень советуем вам посмотреть фильм “Игра на понижение” с Кристианом Бейлом в главной роли. Там анатомия ипотечного кризиса раскрывается мастерски.

Впереди вас еще ждет финальная статья об общих принципах кризиса, но с историей на этом покончено. Вполне вероятно, что кризисы как были, так и останутся, а пузыри будут надуваться во все времена. В этой ситуации можно лишь изменить свое поведение и минимизировать собственные риски. Мы надеемся, что в этом вам помогут наши статьи.

#финансоваяграмотность

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Рассказать друзьям

0 Комментариев

Подписаться на рассылку

Комментарии

Войти с помощью 

Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

В наших группах вы можете узнать много нового и интересного, а так же - принять участие в опросах и конкурсах

Присоединиться
Присоединиться